La Usina Social ha presentado al Dr. Eduardo Arichuluaga, Juez de Circuito de la 2ª Nominación de Rosario y Profesor Adjunto de Derecho Procesal Civil en UNR y al Dr. Hernán Matich, Abogado, mediador y ex funcionario del Ministerio de Justicia y DDHH de Santa Fe.
Arichuluaga, como responsable de juzgado de circuito, tiene competencia en todas las cuestiones que se deriven de locaciones y manifestó que, ante la crisis “todo está por verse y se está haciendo camino al andar”.
Para el magistrado “la crisis del Covid-19, en rigor, no hizo más que acelerar la puesta en vigencia de una norma tendiente a solucionar la emergencia locativa existente. Y digo esto porque a nadie se le escapa que durante el año 2018-2019 el Congreso estuvo discutiendo la ley de emergencia locativa, que obtuvo media sanción en diputados y la situación, de público conocimiento, hizo que esta ley no pudiese salir y obligó al gobierno nacional a dictar el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) N° 320”.
“No es la primera vez –continuó el juez- en que el estado interviene en el mercado locativo, por el contrario, tiene una larga y frondosa trayectoria. Básicamente la fórmula del intervencionismo estatal en el mercado locativo era siempre la misma: congelamientos o rebajas en los precios de los alquileres, prórrogas de los plazos de los vencimientos de los contratos, quita de intereses, condonación de deuda y suspensión de desalojos”.
Juez Arichuluaga: “que la excepcionalidad no se transforme en una normalidad incierta”
“El DNU N° 320 tiene algunas diferencias con las normativas anteriores: no ordena quita de alquileres ni condona deudas y prorroga pagos y plazos contractuales, en la medida que dure la contingencia, esto es, hasta el 30 de septiembre, cuando deja de regir, y es de esperar que no se prorrogue de forma indefinida”. Justamente ayer –recordó el magistrado- leía un periodista gráfico y me gustó una frase que escribió: esperemos que la excepcionalidad no se extienda hasta transformarse en una normalidad incierta. En Santa Fe tenemos una experiencia, en el año 2004 se sancionó por 360 días la suspensión de la subasta de vivienda única y esa ley, la 12284, terminó siendo prorrogada seis veces, con normas provinciales, con lo cual creo que rigió hasta el año 2011”.
Haciendo un breve repaso de los antecedentes normativos, Arichuluaga expresó que “la ley 23091 de 1984, de locaciones urbanas, que reemplazó a la vieja ley de alquileres 21342 de 1976 fue, a su vez, derogada expresamente, en el 2015, por el art. 15 de la 26994. Pero en general, las modificatorias no fueron problemáticas, habida cuenta de que repartieron la normativa en el 1187 del Código Civil y Comercial de la Nación y las prácticas locatarias estaban reglamentadas, es decir, teníamos a qué atenernos”.
“El DNU N° 320 -remarcó- dice expresamente que la Corte Suprema de Justicia de la Nación ha reconocido la constitucionalidad de las leyes que suspenden temporariamente los contratos y los efectos de las sentencias recaídas en calidad de cosa juzgada. Consta de 17 artículos, los más importantes, a mi juicio, son el artículo 2 relativo a la suspensión de desalojos. Hoy todos estamos escuchando que se suspendieron los desalojos, en rigor, el artículo no establece eso. Sí prevé la suspensión hasta el 30 de septiembre de la ejecución de sentencias judiciales recaídas en juicios de desalojo cuya causa haya sido la de falta de pago. El art. 3 establece una prórroga hasta el 30 de septiembre de los contratos de locación, sujetos al artículo 9, que hayan vencido desde el 20 de marzo y que venzan antes del 30 de septiembre, afectando las obligaciones del co-garante. Si comienzan las prórrogas, esto podría generar revuelo entre los fiadores. Al art. 4 establece el congelamiento de los cánones locativos hasta septiembre con referencia al que se pagó en el mes de marzo. El art. 7 reglamenta los diferimientos de pago por pago parcial o no pago y las compensaciones relativas. El art. 9 es muy importante, porque establece las condiciones para poner en vigencia las prórrogas y diferimientos antes referidos. Sin demasiado rigor técnico, en ocho incisos, establece los contratos en los cuales se aplica la normativa. Establece excepciones, por ejemplo, en locaciones para actividades artísticas y culturales y para pequeñas producciones agropecuarias o inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión. Lo que resulta muy amplio, es decir, son categorías que no se explicitan claramente. El artículo 10 va a traer problemas, porque se acordó del locador, de su vulnerabilidad, dice que quedan excluidos del congelamiento de precios que prevé el art. 4 de contratos de locación cuya parte locadora dependa del canon para cumplir con sus necesidades básicas y las de su familia”.
Arichuluaga, que conoce la realidad del sistema de locación, asegura que hay, al menos, dos problemas “por un lado es una norma justa, porque la mayoría de los juicios son de particular a particular, y muchas veces el locador necesita de ese canon para completar su jubilación o ingresos. Pero esto es difícil de probar. Hoy hay mucha vulnerabilidad de locadores, créanme que en el 70, 80 % de los casos el locador es tan vulnerable como el locatario”.
En relación al art. 13, dice que es “peligroso y sencillo”, pues prevé que se faculte al Poder Ejecutivo Nacional “a prorrogar los plazos previstos por el presente decreto, y, como les dije, si se empieza a prorrogar y re-prorrogar, nos vamos a ver envueltos en muchos problemas con lo locadores y los fiadores. Lo mejor sería, como decía este periodista que leía el otro día, que la excepcionalidad no se transforme en una normalidad incierta. En definitiva, el decreto no arrasa con el derecho de propiedad privada: no condona deudas, no establece rebajas, sino que difiere pagos. Se trata de una atenuada intervención del estado, lo que espero es que no incurra en la tentación de re-prorrogar”.
La razonabilidad legal del decreto
El doctor Matich, por su parte, se centró en hacer mención a situaciones no contempladas en el decreto, con un enfoque práctico.
No queda claro, para el letrado, “qué es pequeño, qué es familiar y qué es autónomo. En cuanto a prórrogas, ¿qué sucede con los contratos continuados?, pues bien, se aplica el decreto 320 y por lo tanto se le da una continuidad a la situación, entonces ¿es razonable que esta continuidad afecte al fiador? Entiendo que no debería afectarle”.
Asimismo, declaró que “se aprecia bastante superfluo y dificultoso, para suscribir el contrato de renovación, tener que recurrir a notificaciones fehacientes, oficiales, sellado provincial, para respaldar la continuidad de acuerdos contractuales que conlleven gastos administrativos”.
Respecto de la vulnerabilidad del locador, en coincidencia con la postura del doctor Arichuluaga, manifiesta que “realmente no se entiende esta normativa, es bastante contradictoria, en el sentido que se le reconoce al locador vulnerable la posibilidad de que pueda cobrar con porcentajes actualizados. Pero, por otro lado, se lo somete a diferimientos por seis meses, lo mismo a la hora de probar la vulnerabilidad, sobre todo habida cuenta de que pueden darse dos vulnerabilidades, dos situaciones penosas ¿cómo deberá resolverse? Creo que cuando se pueda probar palmariamente una situación de bonanza de una de las partes.
En un análisis de la razonabilidad legal del decreto, el doctor Matich, ha argumentado partir de una frase interrogativa, a saber, ¿qué otros supuestos tiene el locatario para hacer frente a esta situación?
“Una -concluía- es la recuperación de la finalidad del contrato, de la finalidad propia del contrato: el uso y goce de la locación, situación que debe comprometerse. En este caso, se puede pedir la cesación del contrato, esto está regulado por el artículo 1203 del Código Civil. Es válido invocar la frustración del uso y goce de la misma. Para lo cual tienen que existir tres condiciones para aplicar la imposibilidad: la prohibición de circular, en este caso por la imposición del aislamiento social obligatorio y que esa imposibilidad se conecte con las circunstancias referidas y que, a su vez, ésta afecte a una cosa en sí. Por ejemplo, si la persona se accidentó y no puede ir a una oficina para hacer uso y goce del bien, no es óbice para aplicar este artículo, pues se trata de un hecho fortuito. Pero, en el caso del impedimento de ingresar al inmueble por la imposición de aislamiento social, se trata de algo que es de carácter general, que aplica a todos, en este caso se darían las condiciones para hacer valer la frustración. O, también en el caso de que no se haya podido consumar una mudanza”.
“Por último –ha expresado el abogado-, quería hacer referencia a la renegociación de los contratos. El artículo 1011 del Código Civil y Comercial, sobre todo en los de tipo comercial de larga duración, que llevan tiempo amortizar, es un caso que impone el deber de negociar de buena fe, para evitar abusos. Cada una de las partes ha de fijar sus posiciones, ha de dar a conocer sus dificultades y fijar obligaciones razonables”.
Mauricio Yennerich
En la foto, el juez Eduardo Arichuluaga, a cargo del circuito de la 2da nominación de Rosario. El letrado es un conocedor de la realidad concreta del mundo normativo del mercado de alquileres.